Le marché français du logement reste résistant

Bien qu’en raison du Covid-19 l’économie soit maintenant en récession, le marché du logement français continue de résister. En France métropolitaine, les prix des logements ont augmenté de 5 % au cours de l’année jusqu’au premier trimestre 2020 (3,75 % corrigé de l’inflation), ce qui représente une amélioration par rapport à la croissance de 2,95 % de l’année précédente et la meilleure performance du marché depuis le troisième trimestre 2011, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

En glissement trimestriel, le prix des logements a augmenté de 1,16 % au premier trimestre 2020 (1,25 % corrigé de l’inflation).

Pendant ce temps, l’économie française, la deuxième de la zone euro, est entrée en récession après s’être contractée de 5,3 % (chiffre révisé) au premier trimestre 2020, après un recul de 0,1 % au quatrième trimestre 2019, reflétant les lourdes retombées économiques du strict verrouillage anticoronavirus qui a duré près de deux mois. Il s’agit de la plus forte contraction depuis le deuxième trimestre de 1968, lorsque le pays était confronté à des troubles civils.

Paris a connu une hausse des prix de l’immobilier nettement plus importante que l’ensemble du pays. Selon la Chambre des notaires de Paris, le prix moyen pour acheter un appartement dans la capitale a augmenté de 7,95 % (6,67 % corrigé de l’inflation) pour atteindre 10 460 euros (11 741 dollars US) par mètre carré (m2) au cours de l’année qui s’est terminée au premier trimestre 2020.

Les ventes de logements existants ont fortement augmenté en 2019, de 10,2 %, pour atteindre un record de 1 065 000 unités, tandis que les ventes de logements neufs ont légèrement augmenté de 0,3 %, à 130 103 unités, selon le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).

Cependant, les acheteurs sont maintenant temporairement mis sur la touche en raison de la pandémie de coronavirus. Les ventes de maisons existantes ont légèrement diminué de 1,2 % en glissement annuel en avril 2020, tandis que les ventes de maisons neuves ont fortement chuté de 32 % au cours de l’année jusqu’au premier trimestre 2020.

La flambée des prix de l’immobilier en France

Pendant le long boom immobilier qui a duré de 1997 à 2007, les prix des logements français ont augmenté de 150 % (112,5 % corrigés de l’inflation).

Depuis lors, le marché du logement n’a pas beaucoup évolué. Il a commencé à s’affaiblir en 2008. Si la baisse des prix a été modérée, la hausse des prix l’a été également depuis lors. Après une baisse annuelle moyenne de 1,7 % en 2012-2015, les prix des logements ont recommencé à augmenter en 2016.

Bien que les perspectives à court terme soient négatives en raison de la pandémie, le marché du logement semble prêt pour un retour en force plus tard cette année, en raison d’une forte demande sous-jacente couplée à une faible activité de construction.

La banque centrale a estimé que l’économie se contractera encore de 15 % au deuxième trimestre 2020 par rapport au trimestre précédent. Pour l’ensemble de l’année 2020, elle s’attend à ce que l’économie se contracte jusqu’à 10,3 %, après une croissance de 1,3 % en 2019 et de 1,7 % en 2018, selon la Banque de France.

Il n’y a pas de restrictions sur la propriété étrangère en France. La plupart des biens sont en propriété libre. Les appartements sont pour la plupart détenus en pleine propriété sous deux formes : la copropriété (qui fait l’objet d’assemblées de copropriétaires, avec vote et comptabilité), et les volumes, adaptés pour la plupart à des aménagements mixtes. Il existe également des baux, d’une durée maximale de 99 ans.

En 2019, les nouveaux logements autorisés ont diminué de 3 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 446 500 unités, tandis que les mises en chantier ont légèrement diminué de 0,6 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 411 200 unités, selon le ministère de la Transition écologique et de la Solidarité. Et en raison du Covid-19, l’industrie de la construction devrait se contracter de 9,4 % cette année.

Hausse des ventes de biens immobiliers en France

Les ventes de logements existants ont fortement augmenté de 10,2 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre un niveau record de 1 065 000 unités en 2019, après des hausses de 0,2 % en 2018, 14,1 % en 2017, 5,9 % en 2016 et 15 % en 2015, selon le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). De même, les ventes de logements neufs ont légèrement augmenté de 0,3 % en glissement annuel, pour atteindre 130 103 unités en 2019.

Toutefois, la demande a récemment diminué, les acheteurs potentiels ayant adopté une attitude attentiste en raison de la pandémie de coronavirus. Les ventes de maisons existantes ont légèrement diminué de 1,2 % en glissement annuel en avril 2020, pour atteindre 973 000 unités sur une base annuelle.

De même, les ventes de logements neufs ont fortement diminué de 32 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 24 022 unités au premier trimestre 2020. Au cours de la même période, les ventes de logements neufs ont chuté de 32 % pour atteindre 24 022 unités au premier trimestre 2020 :

• les ventes d’appartements neufs ont chuté de 23,9 %, à 22 481 unités
• Les ventes de maisons individuelles neuves ont diminué de 29,3 %, à 1 541 unités.

Les taux hypothécaires continuent de baisser

En avril 2020, le taux d’intérêt moyen sur l’encours des prêts au logement est tombé à 1,73 %, contre 1,92 % un an plus tôt et 2,07 % il y a deux ans, selon la Banque centrale européenne (BCE).

Selon l’échéance initiale :

• Jusqu’à 1 an : 1,35 % en avril 2020, contre 1,45 % un an plus tôt
• Sur 1 et jusqu’à 5 ans : 1,32% en avril 2020, contre 1,45% un an plus tôt
• Plus de 5 ans : 1,73% en avril 2020, contre 1,92% il y a un an

La baisse des taux hypothécaires est en partie attribuable à la réduction par la BCE de son taux directeur à 0,00 % en mars 2016, où il est resté depuis.
Le marché hypothécaire français est principalement à taux fixe, ce qui contribue à la stabilité du marché du logement.

Au cours des 15 dernières années, le marché hypothécaire français a connu une croissance considérable, passant de 18,5 % du PIB en 2000 à 44,8 % du PIB en 2019. Plus de 80 % de tous les logements occupés par leurs propriétaires en France sont achetés avec un prêt hypothécaire.